Темы:
АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Как показывает практика, очень многие проблемы арендаторов возникают в связи с тем, что они
уделяют мало внимания условиям договора аренды.
Помните, что платежи по отношению к условиям договора вторичны! Чем больше Вы
потратите времени на изучение условий договора, тем проще Вам потом будет их выполнять.
С точки зрения платежей все условия договора можно разбить на две группы:
-
условия, связанные с исчислением периода, за который вносится арендная плата
(временные);
-
условия, связанные с исчислением суммы арендной платы.
Рассмотрим эти условия более подробно и начнем с временных характеристик.
Условия, связанные с исчислением периода, за который вносится арендная плата.
Наиболее простой вопрос - периодичность арендных платежей. Он урегулирован
Законом города Москвы от 19.12.2007 № 48
«О землепользовании в городе Москве».
В соответствии с этим документом арендная плата за землю вносится ежеквартально, не позднее
пятого числа первого месяца квартала, если иное не установлено договором. В настоящее время
большинство договоров заключается именно с этим сроком платежа - пятое число первого
месяца каждого квартала.
Следующий аспект, на который необходимо обратить внимание - дата начала начисления
арендной платы.
Для многих является сюрпризом тот факт, что начисление арендной платы может начинаться с
некоторой даты в прошлом. В принципе это предусмотрено гражданским законодательством
(см. п.2 Ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правило, такая ситуация возникает когда есть временной разрыв между датой начала
использования земельного участка и датой подписания договора (датой учетной
регистрации договора в Департаменте земельных ресурсов города Москвы) и практика
составления договоров с такими условиями является широко распространенной.
В таком случае до ближайшей даты очередного квартального платежа Вы будете обязаны
заплатить арендную плату начисленную не только за отчетный квартал, но и за все предыдущие
периоды.
Проиллюстрируем это на примере.
Предположим, Вы заключили договор аренды, которому 15.03.2004 был присвоен номер М-00-000000.
При этом в условиях договора аренды указано, что арендная плата начисляется с 01.12.2003.
Из этих условий следует, что до 05.04.2004 Вы должны заплатить арендную плату:
-
за второй квартал 2004 года (текущий платеж);
-
за период с 01.12.2003 по 01.04.2004 (доплата за прошлые периоды).
Если был период, когда вы платили земельный налог, то тогда проследите за тем, чтобы
арендная плата начислялась с периода, следующего за периодом последнего платежа земельного
налога.
В противном случае у Вас будут большие проблемы либо с налоговыми органами, если обнаружатся
периоды, когда плата за землю в той или иной форме не поступала, либо и с налоговыми
органами и с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, т.к. возникнет вопрос кто
должен возвращать излишне уплаченные средства, если эти периоды пересекаются.
И эту коллизию, если она возникла, скорее всего придется разрешать суду.
Так что внимательнее следите за датами:
-
начала начисления арендной платы;
-
первого платежа арендной платы;
-
периодичностью (регулярностью) платежей.
Кроме того, даты влияют на суммы пени, которые начисляются в случае если Вы заплатили
арендную плату с задержкой относительно срока платежа.
Условия, связанные с исчислением суммы арендной платы.
Порядок расчета арендной платы до 01.07.2006 утвержден
распоряжением
Мэра Москвы от 25.09.1998 № 980-РМ, а ставки арендной платы - распоряжением
Мэра Москвы от 02.04.1999 № 285-РМ. Необходимо отметить, что ставки арендной платы в
соответствии с Законом города Москвы от 19.12.2007 № 48
«О землепользовании в городе Москве» ежегодно индексируются в соответствии с
федеральными законами, законами города Москвы о бюджете на очередной финансовый год и
постановлениями Правительства Москвы.
Таблицу с историей индексации арендной платы можно загрузить
здесь.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» арендная плата
дифференцирована в зависимости от местоположения земельного участка. Таблица корректирующих коэффициентов
утверждена распоряжением
Мэра Москвы от 25.09.1998 № 980-РМ.
Кроме того, ставки арендной платы распоряжением
Мэра Москвы от 02.04.1999 № 285-РМ дифференцированы в зависимости от цели использования
земельного участка и/или вида деятельности арендатора.
Цель использования земельного участка устанавливается на основании заявления
землепользователя и согласования органов архитектуры распорядительным документом
о предоставлении участка.
Вид деятельности арендатора определяется в соответствии с учредительными документами,
лицензиями (если деятельность лицензируется), а также данными органов государственной
статистики (коды ОКВЭД).
С 01.07.2006 арендная плата по всем вновь заключаемым договорам
аренды рассчитывается также, как и земельный налог - в
процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
Новый порядок расчета арендных платежей утвержден
постановлением Правительства Москвы
от 25.04.2006 № 273-ПП.
И в данном случае размер арендных платежей также зависит от разрешенного использования
земельного участка, поскольку от этого назначения зависит его кадастровая стоимость.
Поэтому наши рекомендации о том, чтобы в распорядительном документе о предоставлении
земельного участка был максимально четко указан вид его функционального использования,
соответствующий информации, содержащейся в системе ГКН.
Еще раз подчеркнем:
Максимально четко формулируйте цель использования участка и добивайтесь четких
формулировок в распорядительном документе. Тогда у вас не будет вопросов о том, почему при
расчете арендной платы использована именно такая, а не иная ставка, а ваш участок
имеет ту или иную кадастровую стоимость.
Поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость
это функция функционального назначения и площади участка, то очень важным показателем при
расчете арендной платы являются именно эти параметры, которые определяются в ходе
постановки земельного участка на кадастровый учет.
В идеале в нормативном документе о предоставлении земельного участка должен указываться его
кадастровый номер. К сожалению, раньше (до 2008 года) это не всегда выполнялось.
Необходимо также отметить, что арендная плата за земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности НДС не облагается.
С разъяснениями
Министерства финансов Российской Федерации и
Федеральной налоговой
службы можно познакомиться здесь.
К началу страницы
ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ
Относительно земельного налога необходимо подчеркнуть следующее. До вступления в силу
Главы
31 Налогового кодекса РФ из-за неудачных формулировок закона
Российской Федерации «О плате за землю» у части землепользователей сложилось
представление о том, что раз документа, подтверждающего право пользования земельного участка
нет, то и платить ничего за землю не надо. Не уподобляйтесь эти людям! Есть арбитражная
практика, которая позволяет взыскивать налог, пени и штрафы за его неуплату. И налоговые
органы об этой практике прекрасно осведомлены. С некоторыми судебными решениями по данному
вопросу Вы можете ознакомиться здесь.
Так что заплатите земельный налог, если у вас нет договора аренды, и спите спокойно.
В противном случае налоговая инспекция придет к Вам.
Впрочем, с 2006 года закон Российской Федерации «О плате за землю»
в части земельного налога утратил силу и все эти сведения носят чисто исторический характер.
В отличие от арендной платы юридические лица исчисляют земельный налог самостоятельно и
заполняют
налоговую
декларацию.
Физическим лицам налоговые органы присылают извещения на уплату налога.
Как и ставки арендной платы, ставки земельного налога дифференцированы по видам разрешенного
использования.
Основополагающий документ для расчетов земельного налога до 01.01.2005
- Закон города Москвы от 21.01.1998 № 1.
Подобно ставкам арендной платы ставки земельного налога в период с 1999 по 2004 гг.
включительно индексировались федеральными законами. С выдержками из них за можно ознакомиться
здесь.
Некоторые землепользователи считали, что решения об индексации земельного налога противоречат,
страшно сказать, Конституции! Это заблуждение. Развеять его Вы можете, например, почитав на сайте
определения Конституционного суда
на сей счет.
Город Москва является единственным регионом в Российской Федерации, где с 01.01.2005
введена в действие Глава 31 НК РФ
«Земельный налог» в связи с принятием и опубликованием в установленные сроки
Закона города Москвы от 24.11.2004 № 74
«О земельном налоге».
С первыми комментариями к новому порядку исчисления земельного налога можно ознакомиться
здесь.
Для остальных регионов это счастье наступило с 01.01.2006.
В результате кардинального изменения законодательства самостоятельно определить сумму
земельного налога стало затруднительно. Поэтому законодатель поручил органам,
уполномоченным вести государственный земельный кадастр, доведение информации о кадастровой
стоимости земельных участков как до плательщиков налога, так и до налоговых органов.
Имейте ввиду, что это возможно только для тех земельных участков, сведения о которых
содержатся в земельно кадастре. Практика показывает, что сведений о многих участков там,
т.е. в кадастре, нет. Если ваш случай именно такой - Вам нужно срочно встать на кадастровый
учет и оформить права на земельный участок! В ходе этой процедуры может выясниться, что
вместо земельного налога Вам нужно платить арендную плату.
Пока этого не случилось, можно попробовать исчислить сумму земельного налога самостоятельно.
Для этого необходимо знать следующее:
- площадь земельного участка (доли земельного участка);
- номер кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок;
- функциональное назначение (целевое использование) земельного участка.
По этим трем показателям можно попытаться рассчитать кадастровую стоимость
земельного участка, предварительно определив удельные показатели кадастровой
стоимости:
Умножив этот показатель на площадь участка определяем собственно его
кадастровую стоимость.
Теперь осталось только исчислить процент от кадастровой стоимости, утвержденный
Законом города Москвы от 24.11.2004 № 74
«О земельном налоге», чтобы определить сумму налога.
К началу страницы
РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПЛАТЕЖЕЙ
Почему-то очень часто арендаторы пытаются заплатить по реквизитам, которые указаны в конце
текста договора. Это совершенно напрасно...
Так и хочется, подобно М.А. Булгакову, воскликнуть: «Никогда не платите арендную
плату за землю в городе Москве по реквизитам, указанным в разделе договора аренды
«Адреса и реквизиты сторон»!
Они для этого не предназначены! Более того,
они вообще неизвестно для чего нужны. Одно слово, традиция и баловство одно...
В соответствии с действующим законодательством (читай федеральные законы о бюджете,
Бюджетный кодекс РФ) все земельные платежи вносятся на единый счет органов Федерального
казначейства.
Эти реквизиты указаны в Приложении 1 к договору аренды, либо направлялись арендатору
по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, если договор был заключен
до 01.04.2003. Тем не менее, многие на это не обращают внимания и «попадают» на пени.
В силу важности реквизитов, они вынесены в отдельный раздел -
Реквизиты для платежа.
Что касается реквизитов для уплаты земельного налога, то рекомендуем Вам обратиться за ними
на сайт Управления ФНС по
городу Москве. Имейте ввиду, что в платежном поручении на уплату земельного налога
в определенных случаях должен быть указан код ОКАТО и реквизиты не ИФНС, где Вы или Ваша
организация стоит на налоговом учете, а код ОКАТО и реквизиты ИФНС по месту нахождения
земельного участка.
Все сказанное верно и для любых других регионов, только город Москву в предыдущем тексте
надо заменить на название субъекта федерации, где расположен земельный участок.
На этом введение заканчивается. Основные положения, на мой взгляд, мы обсудили.
Если у Вас еще остались вопросы, поищите ответы в других разделах сайта.
Или спросите авторов.
Желаю удачи!
